Le mécanisme, simplement
- 1
Vous achetez un logement dans un immeuble à restaurer entièrement, situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans certains quartiers anciens dégradés, et les travaux sont conduits sous le contrôle de l'architecte des Bâtiments de France, dans le cadre d'une opération de restauration complète de l'immeuble.
- 2
Les dépenses de restauration ouvrent droit à une réduction d'impôt de 30 % lorsque l'immeuble est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, de 22 % dans les autres sites patrimoniaux remarquables. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.
- 3
En contrepartie, vous vous engagez à louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant neuf ans. La réduction ne dépend pas d'un zonage locatif ni d'un plafond de loyer, et elle échappe au plafonnement global des avantages fiscaux.
Pour qui ?
- Vous payez un impôt sur le revenu élevé et vous cherchez une réduction directe, importante, concentrée sur les années de travaux.
- Vous êtes attaché à l'immobilier de caractère — centres historiques, hôtels particuliers, immeubles d'époque — et vous acceptez d'en porter la restauration.
- Vous privilégiez un bien rare et bien situé, dont la valeur tient à l'emplacement et à la qualité de la restauration, sur un horizon long.
Points de vigilance
- Le prix se compose d'une part foncière et d'une part travaux : seule la seconde ouvre droit à la réduction. La ventilation figure au contrat, et c'est elle que l'administration regarde.
- Une restauration complète prend du temps : il faut compter la durée du chantier avant la mise en location, et le calendrier des appels de fonds travaux conditionne celui de la réduction.
- La qualité de l'opérateur et de la maîtrise d'œuvre décide de tout : conformité au PSMV, respect des prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France, tenue des délais. Nous n'en retenons qu'une fraction.
La Sélection Ginkgo
Une curation volontairement restreinte — jamais plus d’une dizaine d’opportunités à la fois, chacune étudiée dossier par dossier.
Sélection en cours de constitution.
Nos opportunités Loi Malraux — restaurer en site patrimonial sont présentées en rendez-vous, sur la base de dossiers réels et vérifiés.
Un exemple chiffré
Chaque situation étant particulière, nous préférons construire l’exemple chiffré avec vous, sur un dossier réel : montant, financement, fiscalité selon votre profil.
Vos questions
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
Une réduction d'impôt sur le revenu accordée pour les dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou dans certains quartiers anciens dégradés, en contrepartie d'un engagement de location nue de neuf ans (article 199 tervicies du code général des impôts).
Quel est le taux de la réduction Malraux ?
30 % des dépenses de restauration lorsque l'immeuble est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ; 22 % dans les autres sites patrimoniaux remarquables. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.
La réduction Malraux entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non : la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux. C'est l'une des raisons pour lesquelles elle s'adresse aux contribuables les plus imposés, qui ont souvent déjà consommé ce plafond.
Rouen est-elle concernée par le dispositif Malraux ?
Le centre historique de Rouen est couvert par un site patrimonial remarquable : un immeuble qui s'y trouve peut relever du dispositif, sous réserve de l'opération de restauration et de ses autorisations. Nous n'avons pas d'opération Malraux en cours à Rouen à la date de vérification de cette page ; parlez-nous de votre projet, nous vous dirons ce qui existe.
Sources : Code général des impôts, art. 199 tervicies ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 (dispositif « Malraux »), version du 9 avril 2026 ; guide « La Loi Malraux » Ginkgo Investissements, édition 2026. Taux, plafond et engagement relus le 2026-09-21 ; ils se confirment sur votre dossier, texte en main. Vérifié le 21 septembre 2026.
Recevez notre guide
Investir avec sérénité