Statut du bailleur privé : amortir son logement loué nu, sans zonage

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?

C'est un régime d'amortissement institué par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : le propriétaire d'un logement neuf — ou ancien avec au moins 30 % de travaux — situé dans un immeuble collectif et loué nu comme résidence principale déduit chaque année une fraction du prix de ses revenus fonciers, en contrepartie d'un loyer maîtrisé et d'un engagement de location d'au moins neuf ans.

Il succède au Pinel, arrêté fin 2024, mais il n'en reprend pas la logique. Le Pinel rendait une part du prix sous forme de réduction d'impôt, calculée une fois pour toutes et imputée par douzièmes. Le statut du bailleur privé, lui, agit sur le revenu imposable : il diminue le résultat foncier, souvent jusqu'à le neutraliser. L'économie dépend alors de votre tranche d'imposition — plus elle est élevée, plus le mécanisme travaille.

Deuxième différence, décisive en Normandie : il n'y a pas de zonage. Le Pinel excluait de fait la plupart des communes de la métropole rouennaise. Ici, la condition porte sur le logement — collectif, loué nu, à loyer plafonné — et non sur la carte.

On l'appelle aussi « dispositif Jeanbrun », du nom du rapporteur de l'amendement dont il est issu. Les deux expressions désignent le même article de loi.

• Nature de l'avantage

  Un amortissement déduit des revenus fonciers chaque année, non une réduction d'impôt.

• Engagement de location

  Neuf ans au minimum, en location nue, à titre de résidence principale du locataire.

• Fenêtre d'acquisition

  Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (Service-public, actualité du 24 février 2026).

Combien peut-on amortir chaque année ?

L'amortissement annuel est calculé sur 80 % du prix du logement, à un taux qui dépend du niveau de loyer choisi : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en très social. La déduction est plafonnée respectivement à 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € par an.

Le calcul se lit simplement : sur un appartement de 200 000 € loué au loyer intermédiaire, l'assiette est de 160 000 € (80 % du prix) et l'amortissement de 5 600 € par an (3,5 %). Ces 5 600 € viennent en déduction du résultat foncier, au même titre que les charges et les intérêts d'emprunt.

Plus le loyer accepté est bas, plus le taux monte : l'État paie la contrepartie sociale. C'est l'arbitrage central du dispositif, et il ne se tranche pas en général — il se tranche sur votre feuille d'imposition et sur le marché locatif du quartier concerné.

Si les charges dépassent les revenus fonciers, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon le droit commun des revenus fonciers.

• Loyer intermédiaire

  3,5 % par an de 80 % du prix, plafonné à 8 000 € de déduction.

• Loyer social

  4,5 % par an de 80 % du prix, plafonné à 10 000 €.

• Loyer très social

  5,5 % par an de 80 % du prix, plafonné à 12 000 €.

Quels logements y donnent droit ?

Un logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou acquis en état futur d'achèvement, ou bien ancien à condition que les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Il doit être mis en location dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition.

Sont exclus : les maisons individuelles, la location meublée, la location saisonnière, et la location à un ascendant ou à un descendant. Le logement doit être la résidence principale du locataire, dont les ressources ne doivent pas dépasser le plafond correspondant au niveau de loyer retenu.

La condition des 30 % de travaux, dans l'ancien, mérite la même attention que les 25 % du Denormandie : elle se vérifie sur le contrat, pas sur une estimation. Sur nos programmes de réhabilitation, la part travaux figure lot par lot dans la grille de la fiche.

Statut du bailleur privé ou Denormandie : lequel choisir ?

Les deux ne se cumulent pas sur un même bien. Le Denormandie rend une part du prix en réduction d'impôt immédiate, sur 6 à 12 ans, dans une commune engagée en ORT ; le statut du bailleur privé étale un amortissement sur toute la détention, sans zonage, et ne produit son effet qu'à proportion de votre tranche d'imposition.

En pratique, l'arbitrage se joue sur trois éléments : votre tranche marginale d'imposition, le temps que vous comptez garder le bien, et l'existence d'autres revenus fonciers. Un contribuable à tranche élevée, déjà propriétaire de biens loués nus, tire davantage d'un amortissement qui efface un résultat foncier existant. Un contribuable qui cherche un effet visible et rapide sur son impôt regardera d'abord le Denormandie.

Le statut du bailleur privé ne se cumule pas non plus avec le Pinel ni le Malraux sur le même logement. Il se cumule en revanche avec le Logement Locatif Intermédiaire — un montage que nous détaillons dans un guide dédié.

Aucun de ces deux régimes n'est meilleur dans l'absolu. Nous les chiffrons côte à côte, sur votre situation, avant toute décision.

Que reste-t-il à confirmer sur ce dispositif ?

Les taux, l'assiette, les plafonds et la fenêtre d'acquisition figurent dans la loi et sont donc acquis. En revanche, la doctrine administrative qui en précise l'application — le BOFiP — n'était pas publiée à la date de vérification de cet article.

C'est une situation normale pour un régime créé en février et applicable immédiatement : le commentaire de l'administration suit le texte de plusieurs mois. Elle impose une règle de prudence, que nous nous appliquons : présenter les modalités fines — articulation avec d'autres régimes, traitement des travaux, sort de l'amortissement à la revente — comme indicatives tant que l'administration ne s'est pas prononcée.

Nous revérifions cette page à chaque publication utile. La date de vérification en tête d'article fait foi : si elle est ancienne, demandez-nous la version à jour plutôt que de vous fier à ce qui est écrit ici.

Questions fréquentes