LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée, notamment grâce à l’amortissement comptable.
Souple et adaptable, il s’adresse aussi bien à ceux qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires qu’à ceux qui veulent optimiser la gestion d’un patrimoine existant.
Définition & fonctionnement du LMNP
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal destiné aux contribuables qui mettent en location un logement meublé sans en faire leur activité principale.
👉 Pour être en LMNP :
- Vous devez percevoir moins de 23 000 € de loyers annuels, ou
- Ces loyers doivent représenter moins de 50 % de vos revenus globaux
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers
- Régime réel : possibilité d’amortir le bien, les meubles et frais, pour réduire voire annuler l’imposition
💡À savoir : les meubles obligatoires pour louer en meublé (décret n°2015-981)
Pour être reconnu comme "loueur en meublé", le logement doit comporter au minimum :
- Literie avec couette ou couverture
- Table + chaises
- Étagères ou rangements
- Cuisine équipée (plaques, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles)
- Luminaires
- Rideaux ou volets
- Matériel d’entretien
📎 Cette liste est définie par le décret du 31 juillet 2015. Elle concerne toutes les locations meublées dites "classiques".
Les différents types de LMNP
Le statut LMNP s’applique à deux grandes catégories d’investissement :
les résidences gérées (avec bail commercial) et la location meublée libre (bail civil).
Chacune offre des caractéristiques, un niveau de gestion et un profil de rendement différents.
Résidences gérées (avec bail commercial)
Résidences étudiantes
Logements proches des campus, loyers sécurisés, forte demande étudiante. Gestionnaire spécialisé avec bail commercial.
Résidences seniors
Résidences avec services pour personnes âgées autonomes. Stabilité locative, bonne valorisation.
EHPAD
Établissement médicalisé sous agrément. Rentabilité plus élevée, mais dépendance au gestionnaire et cadre réglementé.
Résidences affaires / tourisme
Location meublée courte durée, en zones touristiques ou d’activité. Gestion entièrement externalisée. Des formules d’occupation partielle peuvent être proposées sous conditions par le gestionnaire.
LMNP libre (non géré)
Location meublée classique
Bail d’un an, gestion autonome. Permet souplesse locative et amortissement des charges. Meilleure maîtrise du bien.
Location courte durée (LCD)
Location saisonnière via Airbnb, Booking, etc. Rentabilité élevée, mais temps de gestion et réglementation locale à anticiper.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP permet de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés. C’est l’un de ses principaux atouts. L’investisseur a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
🟡 Le micro-BIC : simple mais limité
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques, chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Ce régime offre un abattement forfaitaire sur les recettes :
- 50 % pour les meublés classiques, chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Facilité administrative :
- Aucun justificatif de charges
- Une déclaration ultra simplifiée (case unique dans votre déclaration annuelle)
🧠 Ce régime est facile à utiliser mais peut s’avérer fiscalement désavantageux si vous supportez des charges, un emprunt ou des travaux.
🟢 Le régime réel : la clé de l’optimisation
Avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre activité de location meublée et amortir la valeur du bien, réduisant ainsi fortement, voire totalement, votre base imposable.
🧾 Charges déductibles
✅ Intérêts d’emprunt liés au financement du bien
✅ Frais de gestion, d’assurance, de tenue comptable
✅ Travaux d’entretien et de réparation (hors travaux d’agrandissement ou de reconstruction)
✅ Taxe foncière et charges de copropriété
✅ Frais d’acquisition (notaire, garantie…) amortis dans le temps
📉 L’amortissement : comment ça fonctionne ?
L’amortissement consiste à répartir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, comme s’ils se dépréciaient comptablement avec le temps. C’est une charge non décaissée, mais fiscalement déductible.
🏠 Le bien immobilier (hors terrain, soit environ 80% de sa valeur d'acquisition) est amorti sur 25 à 30 ans
🪑 Le mobilier et les équipements sont amortis sur 5 à 10 ans
👉 Résultat : dans la majorité des cas, vos revenus locatifs sont exonérés d’impôt pendant une longue période (10 à 20 ans selon le rendement), tout en produisant du revenu net chaque année.
Conditions d’éligibilité & points de vigilance
Liste des conditions :
Pour être éligible au statut LMNP, plusieurs critères doivent être réunis :
✅ Le bien doit être loué meublé (avec mobilier minimum légal)
✅ Les recettes locatives annuelles doivent :
- Soit être inférieures à 23 000 €
- Soit représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal
✅ Le bail concerne une résidence principale, temporaire ou touristique
✅ Le loueur ne doit pas être inscrit au RCS comme professionnel
🔍 Au-delà de ces seuils, le statut bascule en LMP.
Points de vigilance à connaître :
Le statut LMNP reste souple, mais plusieurs éléments méritent attention :
⚠️ Le terrain n’est pas amortissable
⚠️ Les amortissements non utilisés ne créent pas de déficit imputable
⚠️ Pas de crédit ou réduction d’impôt
⚠️ Attention aux baux commerciaux en cas de revente d’un bien en résidence gérée
⚠️ Réglementations locales strictes pour la location courte durée (LCD)
LMNP vs LMP : quelles différences ?
LMNP LMP
💼 Régime Non professionnel Professionnel (inscription RCS)
📊 Régime fiscal Micro-BIC ou réel Réel uniquement
🧾 Déduction charges ✅ Oui au réel ✅ Oui
👨👩👧 Cotisations sociales ❌ Non (sauf LCD > 23k) ✅ Oui (URSSAF / SSI)
📉 Déficit reportable ❌ Non ✅ Oui (sur revenu global)
🧮 Plus-value à la revente PFU / PV particuliers PV des professionnels
💳 IFI ❌ Imposé ✅Exonération possible
💼 Le LMNP convient parfaitement aux investisseurs souhaitant générer des revenus passifs optimisés, sans contrainte administrative lourde.
Le LMP, quant à lui, s’adresse à un profil plus expérimenté, souhaitant structurer son activité de manière professionnelle, avec une fiscalité et des obligations sociales spécifiques.
Exemple : Cas concret d'investissement LMNP
🎯Profil investisseur
- 38 ans, salarié, TMI à 30 %
- Objectif : revenus complémentaires optimisés fiscalement
- Projet : achat d’un T2 meublé à Rouen, en location libre, via emprunt total
🧾 Données clés de l’investissement
Poste Détail
🏠 Prix d’achat 180 000 € (dont ~170k amortissables)
🛋️ Mobilier 5 000 € (amorti sur 7 ans)
💶 Loyer mensuel 800 € → 9 600 €/an
🏢 Charges non récupérables 40 €/mois → 480 €/an
🧾 Taxe foncière 900 €/an
💼 Comptabilité (expert-comptable) 850 €/an
🏦 Emprunt 100 %, 20 ans à 4 % ~1 089 €/mois
📊 Simulation fiscale – régime réel simplifié
Année Revenus locatifs Charges déductibles Amortissement Résultat fiscal Impôts
N 9 600 € 2 230 € ~5 800 € ≈ -430 € 0 €
N+1 9 600 € 2 230 € ~5 800 € ≈ -430 € 0 €
N+2 9 600 € 2 230 € ~5 800 € ≈ -430 € 0 €
🔄 Même logique fiscale reconduite sur les années suivantes
✅ Interprétation simplifiée
Les loyers encaissés (9 600 €/an) sont entièrement non fiscalisés
L’amortissement vient “effacer” le bénéfice fiscalement, sans toucher au cash perçu
Le déficit BIC est reporté sur les années suivantes
Ce mécanisme est reproductible sur 15 à 20 ans, tant que l’activité continue
💡 Ce qu’il faut retenir
Grâce au régime réel LMNP, l’investisseur peut percevoir des revenus nets d’impôt pendant plusieurs années, tout en conservant une trésorerie saine et en valorisant son patrimoine.
Un accompagnement sur mesure, en toute indépendance
Chez Ginkgo Investissements, nous travaillons en architecture ouverte :
cela signifie que nous ne sommes liés à aucune marque ou promoteur, et pouvons ainsi proposer l’ensemble des solutions du marché, en toute objectivité.
Cette liberté nous permet d’accompagner chaque investisseur vers les dispositifs les plus adaptés à son profil, à ses objectifs patrimoniaux et à son horizon de placement.
Nous opérons une sélection rigoureuse de chaque bien ou programme proposé, selon des critères de solidité financière, qualité de gestion, sécurité locative et performance fiscale.
👉 Notre mission : vous permettre d’investir sereinement, durablement, et en toute confiance.
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