Le mécanisme, simplement
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Vous réservez un logement meublé neuf (VEFA) dans une résidence de services : étudiante, seniors, tourisme ou affaires. Le prix s'entend hors taxes, mobilier en sus selon les programmes.
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Dès la livraison, un bail commercial de neuf à douze ans lie votre lot à l'exploitant de la résidence : il vous verse un loyer défini au contrat, indexé, et assume la gestion, l'entretien courant et la recherche des occupants.
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Au régime réel, les charges réelles et l'amortissement du bâti (80 % du prix, hors terrain) et du mobilier se déduisent des loyers : dans la grande majorité des dossiers, le résultat imposable est nul pendant quinze à vingt ans. La TVA de 20 % payée à l'achat se récupère, la résidence étant éligible aux services para-hôteliers.
Pour qui ?
- Vous voulez un revenu locatif encadré par un bail, sans aucune gestion, avec la garantie décennale et les normes du neuf.
- Vous êtes imposé à 30 % ou plus et cherchez des loyers non fiscalisés sur la durée d'un crédit.
- Vous acceptez un horizon de quinze à vingt-cinq ans et une revente sur un marché spécifique, celui des résidences gérées.
Points de vigilance
- Le gestionnaire d'abord : sa solidité et l'équilibre économique de la résidence décident de tout. Nous n'en retenons qu'une fraction chaque année.
- Le bail commercial se lit en entier avant de signer : durée, indexation, répartition des charges et des travaux, conditions de renouvellement.
- Le régime réel impose une comptabilité (liasse 2031) : nous vous orientons vers un expert-comptable spécialisé. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente — sauf pour les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales, que nous privilégions.
La Sélection Ginkgo
Une curation volontairement restreinte — jamais plus d’une dizaine d’opportunités à la fois, chacune étudiée dossier par dossier.
Un exemple chiffré
Chaque situation étant particulière, nous préférons construire l’exemple chiffré avec vous, sur un dossier réel : montant, financement, fiscalité selon votre profil.
Vos questions
Quelle différence entre le LMNP neuf et le LMNP second marché ?
Dans le neuf, vous achetez sur plan, récupérez la TVA et signez le premier bail avec l'exploitant : livraison à attendre, mais garanties du neuf et loyer connu dès la réservation. Sur le second marché, vous reprenez un lot déjà exploité, avec son bail et son historique de loyers, à un ticket d'entrée souvent plus accessible. Les deux se conjuguent au régime réel.
Qui paie le loyer si le logement est vide ?
L'exploitant : c'est l'objet du bail commercial. Le loyer vous est dû qu'un étudiant occupe ou non votre studio, aux conditions écrites dans le bail, que nous relisons avec vous.
Combien coûte l'accompagnement de Ginkgo ?
Rien pour vous : nos honoraires sont réglés par le promoteur. Le prix affiché sur la grille des lots est le prix que vous payez, hors taxes récupérables.
Où sont les résidences gérées neuves que vous proposez ?
À Rouen en ce moment, avec Stud'Garden dans l'écoquartier Blossom Park, et partout en France selon les programmes : chaque résidence est retenue pour son emplacement, son gestionnaire et son bail.
Sources : Code général des impôts, art. 39 A et 39 C (amortissement par composants) ; loi de finances pour 2025, art. 84 (réintégration des amortissements) ; guide LMNP Ginkgo Investissements, édition 2026. Vérifié le 14 septembre 2026.
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