Depuis le 15 février 2025, un don d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur, et 300 000 € par bénéficiaire, est exonéré de droits lorsqu'il finance dans les six mois l'achat d'un logement neuf ou sur plan, conservé cinq ans comme résidence principale. L'exonération s'ajoute aux abattements habituels. Le projet de loi de finances pour 2027 ne la prolonge pas : les dons doivent être consentis au plus tard le 31 décembre 2026. Pour un premier achat neuf à Rouen signé cet hiver, le calendrier du don compte autant que celui du prêt.
Qu'est-ce que le don exonéré de l'article 790 A bis ?
Une exonération de droits de donation pour les dons de sommes d'argent faits en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou à défaut un neveu ou une nièce, dans la double limite de 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire et de 300 000 € par bénéficiaire. Les sommes doivent être employées, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Le logement acheté doit être la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale à un tiers, pendant au moins cinq ans à compter de l'achat ou de l'achèvement. Si cette condition cesse d'être remplie avant cinq ans, l'exonération est perdue et les droits deviennent exigibles. Le texte ne prévoit pas de condition d'âge du donateur, contrairement au don familial de l'article 790 G.
Trois donateurs, par exemple deux parents et un grand-parent, peuvent chacun donner 100 000 € au même enfant : 300 000 € exonérés, à condition que la totalité serve à l'achat. Rien n'oblige à donner le maximum : 30 000 € d'apport offerts par un parent suivent la même règle.
Qui
Enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ; à défaut de descendance, neveu ou nièce.
Combien
100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire au total.
Pour quoi
Un logement neuf ou en VEFA en résidence principale, ou loué comme telle, conservé cinq ans ; ou des travaux de rénovation énergétique.
Quand
Dons consentis du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, sommes employées dans les six mois.
Se cumule-t-il avec les abattements habituels ?
Oui. L'exonération de l'article 790 A bis s'ajoute à l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les quinze ans, et au don familial d'argent de 31 865 € de l'article 790 G, réservé aux donateurs de moins de 80 ans et aux bénéficiaires majeurs. Un parent peut donc transmettre jusqu'à 231 865 € à un enfant sans aucun droit, si 100 000 € au moins financent un logement neuf.
C'est ce cumul qui fait la valeur de la mesure. Un don de 100 000 € à un enfant est déjà exonéré par l'abattement ordinaire, mais il le consomme pour quinze ans. Avec l'article 790 A bis, le même don ne consomme rien : l'abattement de 100 000 € et le don de 31 865 € restent disponibles pour plus tard, par exemple pour une succession.
Le don doit être déclaré par le bénéficiaire dans le mois qui suit, sur le formulaire de déclaration de don manuel, en mentionnant l'exonération. Un acte notarié n'est pas obligatoire pour un don d'argent, mais le notaire qui prépare l'achat sait caler les dates et conserver les justificatifs d'emploi des fonds.
Comment caler le don sur un achat sur plan à Rouen ?
Le délai de six mois court à partir du versement : les sommes doivent être employées à l'acquisition avant la fin du sixième mois, donc l'acte de vente doit être signé dans ce délai. Pour un appartement réservé en octobre ou novembre 2026, un don versé en décembre laisse jusqu'à juin 2027 pour signer chez le notaire. Un don versé trop tôt, avant que le programme ne soit prêt à signer, risque de dépasser le délai.
Dans une vente en état futur d'achèvement, l'acte authentique se signe quelques mois après la réservation, une fois le financement obtenu. Le bon ordre est donc : réserver, obtenir l'accord de prêt, fixer la date de l'acte avec le notaire, puis verser le don dans les six mois précédant cette date, et avant le 31 décembre 2026. Le prêt à taux zéro et le don se combinent : le don réduit le montant emprunté, le PTZ réduit le coût de ce qui reste à emprunter.
Sur un T2 neuf affiché autour de 174 000 € à Rouen, prix médian de notre baromètre du troisième trimestre, un don de 30 000 € couvre l'apport et les frais de notaire réduits du neuf, et ramène l'emprunt sous 150 000 €. Notre page Premier achat donne les budgets par niveau de revenus, avec et sans PTZ.
Que prévoit le budget 2027 après le 31 décembre 2026 ?
Le projet de loi de finances pour 2027 ne prolonge pas l'article 790 A bis. Il crée deux mesures temporaires du 1er janvier au 30 juin 2027 : le don familial d'argent de l'article 790 G passe de 31 865 € à 50 000 €, et les dons en pleine propriété jusqu'à 100 000 € par donateur, à un bénéficiaire de moins de 50 ans, sont taxés à un taux unique de 6 %, hors rappel fiscal.
La différence est chiffrée. 100 000 € donnés avant le 31 décembre 2026 pour un logement neuf : 0 € de droits, et aucun abattement consommé. Les mêmes 100 000 € donnés au premier semestre 2027, hors abattement ordinaire : 50 000 € exonérés au titre du nouveau plafond 790 G, et 50 000 € taxés à 6 %, soit 3 000 €. En utilisant l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant, le don reste exonéré, mais l'abattement est consommé pour quinze ans.
Ces mesures 2027 sont un projet, discuté à l'Assemblée nationale à partir du 13 octobre 2026 et votées au plus tôt en décembre. Ce qui est certain aujourd'hui, c'est la fin de l'exonération actuelle au 31 décembre 2026, écrite dans la loi de finances pour 2025.
Questions fréquentes
Le don doit-il être fait chez un notaire ?
Non, un don d'argent peut être déclaré par le bénéficiaire sur le formulaire de don manuel dans le mois qui suit. Le notaire chargé de l'achat conserve les justificatifs d'emploi des fonds, qui prouvent le respect du délai de six mois.
Un grand-parent peut-il donner en plus des parents ?
Oui : chaque donateur dispose de 100 000 €, dans la limite de 300 000 € reçus par le bénéficiaire, et le logement doit absorber la totalité des sommes exonérées.
L'exonération vaut-elle pour un investissement locatif ?
Oui, si le logement neuf est loué comme résidence principale du locataire pendant cinq ans. Elle ne vaut pas pour une résidence secondaire ni pour une location meublée de courte durée.
Que se passe-t-il si l'acte est signé plus de six mois après le don ?
L'exonération est perdue : le don redevient taxable selon les règles ordinaires, après l'abattement de 100 000 € s'il est disponible. D'où l'intérêt de verser le don une fois la date de l'acte connue.
Peut-on cumuler ce don avec le prêt à taux zéro ?
Oui. Le don finance l'apport, le PTZ finance une partie du prix sans intérêts, selon vos revenus. Le simulateur de PTZ lissé calcule la mensualité qui en résulte.
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