PLF 2027 : ce qui change pour acheter ou investir dans le neuf

Le PTZ est-il prolongé après 2027 dans le PLF 2027 ?

Pas dans le texte déposé. Le projet de loi de finances pour 2027 ne touche pas à la date de fin du prêt à taux zéro : les offres de prêt doivent toujours être émises au plus tard le 31 décembre 2027. Le Premier ministre a promis une prolongation dans sa lettre du 23 septembre 2026 ; elle passera par un amendement ou par un texte ultérieur.

La date de fin du PTZ figure à l'article 244 quater V du code général des impôts, qui réserve le crédit d'impôt des banques aux prêts émis jusqu'au 31 décembre 2027. L'article 7 du projet modifie cet article, mais seulement pour supprimer le plafond annuel de dépense. Il ne remplace pas l'année 2027 par une autre. Les sites qui écrivent que le PTZ est « prolongé jusqu'en 2030 » reprennent une annonce, pas le texte : dans le projet déposé, la seule mesure prolongée jusqu'en 2030 est l'exonération de taxe foncière des logements sociaux, à l'article 8.

Pour un achat à Rouen signé en 2026 ou en 2027, rien ne change : le barème en vigueur depuis le 1er avril 2025 s'applique, celui que notre simulateur utilise. Pour un projet dont l'offre de prêt arriverait en 2028, il faut attendre la suite de la discussion parlementaire. Nous mettrons cette page à jour à chaque étape.

Qu'est-ce que le PTZ « parentalité » ?

C'est le PTZ actuel, ouvert une fois aux ménages qui ne sont pas primo-accédants, à condition d'attendre un enfant ou d'avoir la charge d'un enfant de moins de trois ans à la date de l'offre de prêt. Les plafonds de ressources, les quotités et les zones ne changent pas : ce n'est pas un prêt supplémentaire.

Le texte ajoute un cas de dérogation à la condition de primo-accession de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Aujourd'hui, un ménage propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années n'a pas droit au PTZ, sauf handicap ou catastrophe. Demain, il y aurait droit s'il justifie « soit d'un enfant à naître, soit de la charge effective d'au moins un enfant âgé de moins de trois ans ». La dérogation « ne peut être accordée qu'une fois par bénéficiaire », et les justificatifs seront fixés par arrêté.

L'exposé des motifs le dit sans détour : 645 000 naissances en 2025, 24 % de moins qu'en 2010, et l'arrivée d'un enfant double la probabilité de déménager dans les quatre ans. Le seuil de trois ans laisse le temps de mener un projet immobilier à son terme.

Concrètement, à Rouen : un couple propriétaire d'un T2 qui attend un deuxième enfant et veut un T4 neuf ne peut pas obtenir de PTZ aujourd'hui. Avec cette mesure, il le pourrait, dans les conditions de ressources habituelles. En zone B1, le prix retenu pour un ménage de quatre personnes est plafonné à 283 500 €, et le PTZ en finance 20 à 50 % selon la tranche de revenus. Notre simulateur de PTZ lissé donne la mensualité qui en résulte.

• Un enfant à naître ou de moins de trois ans

  Apprécié à la date d'émission de l'offre de prêt. Grossesse en cours ou charge effective de l'enfant.

• Une seule fois par bénéficiaire

  Un ménage qui a déjà eu un PTZ peut en obtenir un second à ce titre, mais pas un troisième.

• Mêmes ressources, mêmes barèmes

  Plafonds de ressources, quotités par tranche, plafonds d'opération par zone : rien ne bouge. Le neuf reste financé sur tout le territoire.

Le plafond de 2,1 milliards d'euros disparaît : qu'est-ce que cela change ?

Le texte supprime le plafond annuel de dépense du PTZ, fixé à 2,1 milliards d'euros depuis 2016. Le nombre de prêts ne sera plus borné par cette enveloppe : près de 73 000 PTZ ont été émis en 2025, contre 44 466 en 2024, et le coût de la construction a augmenté de 25 % depuis 2016.

Ce plafond figurait dans la loi comme une limite au coût du crédit d'impôt accordé aux banques qui distribuent le PTZ. Il n'a jamais bloqué un dossier en pratique, mais il devenait incompatible avec un dispositif élargi en 2025 à tout le territoire pour le neuf. Le gouvernement explique que le pilotage se fera désormais « par les paramètres du PTZ », en loi de finances.

Pour un acheteur, c'est une sécurité de plus : aucune « enveloppe épuisée » ne peut plus être opposée à une demande en fin d'année.

LMNP : que devient l'amortissement en 2027 ?

L'article 7 plafonne l'amortissement des locaux loués meublés par un loueur non professionnel à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal, pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027. Les résidences étudiantes, les résidences réservées aux personnes de plus de 65 ans et les établissements médico-sociaux sont exclus du plafonnement.

Aujourd'hui, l'article 39 C du code général des impôts n'impose aucun taux : le bâti s'amortit par composants, en pratique entre 3 et 4 % par an, et la fraction non déduite une année se reporte sans limite de temps. Le projet insère un nouveau 2 au I de cet article. Pour un meublé classique, le taux est plafonné à 2,5 %, avec un maximum de 7 000 € par foyer. Pour un meublé de tourisme, 1,5 % et 5 000 €. Le mobilier et les charges ne sont pas concernés.

Un exemple pour fixer les ordres de grandeur : un appartement meublé acheté 200 000 €, dont 160 000 € de bâti hors terrain, s'amortit aujourd'hui autour de 5 000 à 6 400 € par an. Demain, 4 000 €. Au-delà de 280 000 € de bâti, c'est le plafond de 7 000 € qui s'applique, quel que soit le prix.

Deux règles accompagnent le plafond. À partir des exercices clos en 2027, l'amortissement qui n'a pas pu être déduit une année est perdu : plus de report. Les amortissements déjà en report au 31 décembre 2026 restent déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice.

Pour un investisseur en résidence gérée, le texte distingue nettement. Sont exclues du plafonnement les résidences des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation réservées aux étudiants, aux jeunes de moins de trente ans en formation ou en apprentissage et aux personnes de plus de 65 ans, ainsi que les EHPAD et les résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées. Ces résidences étaient déjà dispensées, depuis la loi de finances pour 2025, de la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente. C'est pourquoi notre sélection les privilégie. Les résidences de tourisme et d'affaires, et le meublé classique en ville, sont concernés.

• Concerné

  Meublé classique (2,5 %, 7 000 €), meublé de tourisme (1,5 %, 5 000 €), résidences de tourisme et d'affaires, loueurs non professionnels au régime réel.

• Exclu du plafonnement

  Résidences étudiantes et jeunes actifs, résidences seniors de plus de 65 ans, EHPAD, résidences services agréées, unités de soins de longue durée. Les loueurs professionnels (LMP) ne sont pas visés.

• Calendrier

  Exercices clos à compter du 1er janvier 2027, donc revenus 2027 déclarés en 2028. Les revenus 2026 restent sous les règles actuelles.

Denormandie, dispositif Jeanbrun, TVA à 5,5 % : rien ne change ?

Rien dans le texte déposé. Le Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Le dispositif Jeanbrun, amortissement de 3 à 5,5 % du prix en location nue jusqu'à 12 000 € par an, est cité par le gouvernement comme la référence qu'il veut rendre plus attractive. La TVA à 5,5 % dans les quartiers prioritaires n'est pas modifiée.

L'exposé des motifs de l'article 7 explique le plafonnement du LMNP par la volonté de « poursuivre le rapprochement » entre location nue et location meublée, au profit de la location de longue durée. Le dispositif Jeanbrun, voté en février 2026, permet d'amortir un logement neuf loué nu de 3,5 à 5,5 % par an selon le niveau de loyer, jusqu'à 12 000 €. Face à un LMNP plafonné à 7 000 €, l'écart devient net pour un investisseur qui achète un appartement neuf à Rouen pour le louer vide.

Le Denormandie n'apparaît nulle part dans le projet : la réduction d'impôt de 12 à 21 % dans l'ancien rénové reste ouverte aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027, dans les communes signataires d'une opération de revitalisation de territoire, Rouen comprise. Le texte proroge par ailleurs jusqu'en 2030 l'allongement de l'exonération de taxe foncière des logements sociaux, ce qui ne concerne pas les particuliers.

Donations : que change le PLF 2027 pour aider un enfant à acheter ?

Deux mesures temporaires, du 1er janvier au 30 juin 2027 : l'exonération des dons d'argent de l'article 790 G passe de 31 865 € à 50 000 €, et les dons en pleine propriété sont taxés au taux unique de 6 % jusqu'à 100 000 € par donateur et par donataire de moins de 50 ans, sans rappel fiscal. En revanche, le don de 100 000 € totalement exonéré pour acheter un logement neuf, article 790 A bis, n'est pas prolongé : il s'arrête au 31 décembre 2026.

L'article 4 du projet vise à faire circuler l'épargne des plus de 65 ans vers les générations qui achètent. Le taux de 6 % s'applique aux dons d'argent à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou à défaut un neveu ou une nièce, majeur et de moins de 50 ans, dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire. Le taux tombe à 5 % si le donataire reverse au moins 1,1 % des sommes à un organisme d'aide aux personnes en difficulté. Ces dons ne sont pas pris en compte pour le rappel fiscal des quinze ans : ils ne consomment ni l'abattement de 100 000 € ni les tranches du barème.

La mesure la plus utile pour un premier achat dans le neuf est pourtant celle qui s'éteint. Depuis le 15 février 2025, l'article 790 A bis exonère totalement les dons d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur, et 300 000 € par donataire, lorsque les sommes financent dans les six mois l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, conservé cinq ans comme résidence principale ou loué comme telle. Le projet de loi ne le prolonge pas : les dons doivent être consentis au plus tard le 31 décembre 2026.

Pour un projet à Rouen, la différence est chiffrée. 100 000 € donnés par un parent avant le 31 décembre 2026 pour un appartement neuf : 0 € de droits. Les mêmes 100 000 € donnés au premier semestre 2027 : 6 000 € au taux unique, ou 0 € sur les 50 000 premiers euros si l'on passe par l'exonération de l'article 790 G. Si vous réservez un logement neuf cet automne, parlez du calendrier du don à votre notaire : les six mois courent à partir du versement.

• Jusqu'au 31 décembre 2026

  Don exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur (300 000 € par donataire) pour un logement neuf ou en VEFA en résidence principale, emploi des fonds sous six mois, conservation cinq ans.

• Du 1er janvier au 30 juin 2027

  Exonération 790 G portée à 50 000 €. Au-delà, taux unique de 6 % jusqu'à 100 000 € par donateur, donataire de moins de 50 ans, hors rappel fiscal.

Quand ces mesures seront-elles votées ?

La première partie du projet, où figurent ces articles, est discutée à l'Assemblée nationale du 13 au 19 octobre 2026, avec un vote solennel le 20 octobre. Le vote sur l'ensemble du texte est prévu le 17 novembre, avant le Sénat et la promulgation en fin d'année. Jusque-là, chaque mesure peut être amendée ou supprimée.

Le calendrier est celui fixé par la Direction de la séance le 29 septembre 2026 : dépôt le 1er octobre, première partie du 13 au 19 octobre, vote solennel le 20 octobre, seconde partie à partir du 27 octobre, vote sur l'ensemble le 17 novembre. Le gouvernement présente lui-même ce budget comme « réversible », dans une année d'élections présidentielle et législatives.

Notre ligne de conduite : cette page dit ce que contient le texte à sa date de vérification, et nous la reprenons à chaque étape du vote. Nos pages PTZ, LMNP et premier achat renvoient ici tant que le texte n'est pas promulgué.

Questions fréquentes