Le prêt à taux zéro se rembourse souvent après un différé : sans lissage, la mensualité du foyer monte d'un coup quand il prend fin. Le lissage garde une mensualité constante. Sur un T2 neuf affiché 155 000 € à Rouen, un couple paie 574 € par mois pendant 25 ans, et son financement revient à un crédit à 1,74 %, contre 3,35 % sans PTZ.
Qu'est-ce que le lissage d'un PTZ ?
C'est un réglage du prêt principal : la banque ajuste ses échéances pour que le total des mensualités, PTZ compris, reste constant. C'est la définition qu'en donne l'ANIL. Vous remboursez un peu plus au début, et votre mensualité ne fait plus de marche à la fin du différé.
Sans lissage, les deux prêts vivent chacun leur vie. Le prêt bancaire a une mensualité fixe. Le PTZ ne coûte rien pendant son différé, puis sa propre mensualité s'ajoute. Le budget du foyer fait alors un saut, parfois de plusieurs centaines d'euros, dix ans après l'achat.
Avec le lissage, la banque prélève davantage sur le prêt principal pendant le différé, puis moins une fois que le PTZ se rembourse. Le total ne bouge pas. Aucun texte n'impose ce réglage : c'est une modalité du contrat de prêt, que la plupart des banques proposent quand un PTZ fait partie du financement.
Combien paie-t-on, avec et sans lissage ?
Sur notre exemple rouennais, 382 € par mois puis 812 € à partir de la 9e année sans lissage, contre 574 € par mois pendant 25 ans avec un prêt lissé. Sans PTZ, le même achat coûterait 687 € par mois.
Les hypothèses, pour que vous puissiez refaire le calcul : un T2 neuf de 37,9 m² à Rouen, affiché 155 000 € au 30 septembre 2026. Un couple, dont le revenu fiscal de référence de 36 000 € le place en tranche 2. Un apport de 15 500 €. Le PTZ atteint 62 000 €, soit 40 % du prix, remboursé sur 20 ans dont 8 de différé. Le reste, 77 500 €, est emprunté sur 25 ans à 3,35 %, le taux moyen des prêts sur 25 ans en août 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Tous les montants sont hors assurance emprunteur. Les frais de notaire, réduits dans le neuf, sont supposés payés sur l'apport.
Crédit classique, sans PTZ
687 € par mois pendant 25 ans, 66 700 € d'intérêts.
PTZ sans lissage
382 € par mois pendant 8 ans, puis 812 €, puis 382 € une fois le PTZ remboursé. 37 000 € d'intérêts.
PTZ avec prêt lissé
574 € par mois pendant 25 ans. 32 700 € d'intérêts.
Le PTZ fait-il baisser le taux de mon crédit ?
Le taux de votre prêt bancaire ne change pas. C'est le taux moyen de l'ensemble du financement qui baisse, puisqu'une part est prêtée à 0 %. Dans l'exemple, le financement lissé revient à un crédit à 1,74 %, contre 3,35 % pour un crédit classique.
Ce taux moyen se calcule comme un taux actuariel : c'est le taux d'un crédit unique qui, pour le même capital emprunté, aurait exactement les mêmes mensualités. C'est une mesure plus juste qu'une simple moyenne des taux pondérée par les montants, parce qu'elle tient compte du moment où chaque euro est remboursé.
Ce n'est pas un taux réglementaire. Le TAEG de votre offre se calcule prêt par prêt (Code de la consommation, art. R. 314-1), et le PTZ n'en a pas puisqu'il est sans intérêts ni frais de dossier. Le taux moyen sert à comparer des montages, pas à comparer des offres de banques. Sans lissage, il ressort à 1,85 % dans notre exemple.
Le lissage coûte-t-il plus cher ?
À durée de prêt bancaire égale, non : il coûte moins d'intérêts, 32 700 € contre 37 000 € sans lissage dans notre exemple. Il devient plus cher si la banque allonge le prêt principal pour lisser. Et sa mensualité de départ est plus haute.
La raison est mécanique. Pendant le différé, le prêt lissé rembourse le prêt bancaire plus vite que le prêt à mensualité fixe. Le capital qui porte des intérêts baisse donc plus tôt. Face au crédit classique, l'économie d'intérêts atteint 34 000 € dans notre exemple.
La contrepartie est la première mensualité : 574 € au lieu de 382 €. C'est elle qui pèse sur votre taux d'endettement au moment de la demande de prêt. Demandez à votre banque sur quelle mensualité elle le calcule.
Un cas particulier : quand le PTZ est important face au prêt bancaire, la mensualité du PTZ seul peut dépasser la mensualité lissée. Le lissage ne peut alors être que partiel : le prêt bancaire est soldé pendant le différé, et la mensualité monte seulement jusqu'à celle du PTZ. Le simulateur le signale.
Combien d'années de différé selon mes revenus ?
La durée du différé dépend de votre tranche de revenus, fixée par l'article D. 31-10-11 du Code de la construction et de l'habitation. Plus vos revenus sont modestes, plus le différé est long et plus le lissage compte.
Plusieurs pages en ligne citent encore des différés de 5, 10 ou 15 ans : ce sont les règles d'avant avril 2024. Le barème en vigueur, pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027, est le suivant.
Tranche 1, quotité 50 %
10 ans de différé, puis 15 ans de remboursement, soit 25 ans au total.
Tranche 2, quotité 40 %
8 ans de différé, puis 12 ans de remboursement, soit 20 ans au total.
Tranche 3, quotité 40 %
2 ans de différé, puis 13 ans de remboursement, soit 15 ans au total.
Tranche 4, quotité 20 %
Pas de différé : remboursement sur 10 ans.
Que demander à la banque avant de signer ?
L'échéancier complet des deux prêts, avec et sans lissage, sur toute leur durée. La première mensualité ne dit rien des suivantes.
Trois questions suffisent : le lissage est-il proposé, et sur quelle durée du prêt principal ? À quelle date la mensualité change-t-elle, et de combien ? Sur quelle mensualité mon taux d'endettement est-il calculé ?
Nous ne sommes pas courtier en crédit et nous ne vendons pas de financement. Nous vous donnons le prix des logements, la méthode et un simulateur pour lire les propositions de votre banque ou de votre courtier.
Questions fréquentes
Le lissage du PTZ est-il obligatoire ?
Non. Aucun texte ne l'impose : c'est une modalité du contrat de prêt principal, que la plupart des banques proposent avec un PTZ. Vous pouvez le demander, et comparer l'échéancier avec et sans.
Quel est mon taux moyen avec un PTZ ?
Il dépend de la part du PTZ dans le financement et de son différé. Dans notre exemple à Rouen, un prêt bancaire à 3,35 % associé à un PTZ de 62 000 € revient, lissé, à un crédit à 1,74 %. Le simulateur le calcule sur vos chiffres.
Le lissage augmente-t-il le coût du crédit ?
Pas à durée égale : il réduit même les intérêts, parce que le prêt bancaire est remboursé plus vite pendant le différé. Il coûte plus cher seulement si la banque allonge la durée du prêt principal pour lisser.
Rouen est-elle en zone B1 pour le PTZ ?
Oui, comme les onze autres communes de nos programmes neufs dans la métropole. En zone B1, le prix retenu pour le PTZ est plafonné à 135 000 € pour une personne seule et à 202 500 € pour un couple.
Le PTZ est-il prolongé après 2027 ?
Le dispositif actuel vaut pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027. Le gouvernement a annoncé fin septembre 2026 sa prolongation dans le projet de loi de finances pour 2027, sans en publier encore les paramètres : nous mettrons ce barème à jour dès le texte connu.
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