Votre capacité d'emprunt tient en quelques nombres fixés pour toutes les banques : vos mensualités, assurance comprise, ne peuvent dépasser 35 % de vos revenus nets, sur 25 ans au plus, jusqu'à 27 ans quand le logement est livré après le prêt, comme dans le neuf. Pour un foyer qui gagne 3 000 € nets par mois, cela représente environ 199 000 € empruntables sur 25 ans au taux moyen de septembre 2026. L'apport, le PTZ et un éventuel don familial s'ajoutent à cette somme.
Combien puis-je emprunter avec mes revenus ?
Multipliez vos revenus nets mensuels avant impôt par 0,35 : c'est la mensualité maximale, assurance emprunteur et crédits en cours compris. Avec 3 000 € nets par mois, elle est de 1 050 €. En gardant environ 60 € pour l'assurance, 990 € de remboursement sur 25 ans à 3,45 % financent environ 199 000 €.
Le taux de 3,45 % est le taux moyen des prêts sur 25 ans en septembre 2026, relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA ; votre taux réel dépend de votre dossier et de la banque. Nous retenons une mensualité hors assurance de 33 % des revenus, pour laisser la place de l'assurance sous les 35 % : c'est une hypothèse prudente, la même que sur notre page Premier achat.
Les revenus pris en compte sont vos revenus nets avant impôt, salaires et revenus stables. Un crédit auto ou un crédit à la consommation en cours entre dans les 35 % : 200 € de mensualité de voiture réduisent d'autant la place laissée au prêt immobilier.
2 500 € nets par mois
875 € de mensualité maximale, environ 166 000 € empruntables sur 25 ans à 3,45 %.
3 000 € nets par mois
1 050 € de mensualité maximale, environ 199 000 € empruntables.
4 000 € nets par mois
1 400 € de mensualité maximale, environ 265 000 € empruntables.
Pourquoi peut-on emprunter sur 27 ans dans le neuf ?
Parce que le logement acheté sur plan n'est livré qu'après le déblocage du prêt. Le Haut Conseil de stabilité financière tolère alors jusqu'à deux ans de différé d'amortissement, pour une durée totale de 27 ans, le remboursement du capital restant limité à 25 ans.
Pendant la construction, la banque débloque les fonds au rythme des appels de fonds du promoteur, et vous ne payez que les intérêts sur les sommes versées. Le différé couvre cette période : vos vraies mensualités commencent à la livraison, quand vous cessez de payer un loyer. La même tolérance vaut dans l'ancien avec d'importants travaux.
Les 27 ans n'augmentent pas la capacité d'emprunt calculée sur 25 ans d'amortissement ; ils évitent de payer en même temps un loyer et un crédit complet pendant le chantier.
Une banque peut-elle dépasser 35 % ?
Oui, dans une marge limitée. Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers hors de ces règles. Au moins 70 % de cette marge est réservée aux acheteurs de leur résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.
C'est dans cette marge qu'un dossier solide passe quand il dépasse un peu les 35 % : revenus élevés qui laissent un reste à vivre confortable, épargne conservée après l'achat, profession stable. Les banques l'utilisent de façon sélective, et différemment d'un trimestre à l'autre : c'est l'un des intérêts de passer par un courtier.
Le taux d'usure peut-il bloquer mon prêt ?
Rarement aujourd'hui. Depuis le 1er octobre 2026, le coût total d'un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus, intérêts, assurance et frais compris, ne peut pas dépasser 5,40 %, alors que le taux moyen constaté au trimestre précédent était de 4,05 %. L'écart laisse de la place, sauf pour une assurance emprunteur très chère.
Le taux d'usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux pratiqués. Il porte sur le taux annuel effectif global, qui inclut l'assurance : un emprunteur avec un risque de santé aggravé peut s'en approcher. La délégation d'assurance, c'est-à-dire le choix d'un autre assureur que celui de la banque, est alors le premier levier.
Le PTZ et l'apport augmentent-ils mon budget ?
Oui. Le prêt à taux zéro finance une partie du prix sans intérêts, et l'apport s'ajoute à la somme empruntée. Dans le neuf à Rouen, un primo-accédant sous les plafonds de revenus peut ainsi viser un logement plus cher, à mensualité égale, qu'avec un prêt bancaire seul.
Le lissage consiste à répartir le PTZ et le prêt bancaire pour que la mensualité totale reste constante : c'est ce qui permet de rester sous les 35 %. Notre simulateur de PTZ lissé fait le calcul pour vos revenus, et la page Premier achat donne les budgets par niveau de revenus, avec les programmes neufs qui y correspondent.
Pour l'apport, un don familial de 100 000 € par parent est exonéré de droits s'il finance un logement neuf, pour les dons consentis jusqu'au 31 décembre 2026. Les députés ont voté sa prolongation jusqu'en 2030, qui n'est pas encore définitive.
Questions fréquentes
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d'effort de 35 % porte sur l'ensemble des charges d'emprunt, assurance comprise, et sur tous les crédits en cours, pas seulement sur le prêt immobilier.
Faut-il un apport pour acheter dans le neuf ?
La loi n'en impose pas, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi payer les frais de notaire, réduits dans le neuf à environ 2 à 3 % du prix. Notre page Premier achat retient un apport de 10 % du prix.
Combien emprunter avec 2 000 € nets par mois ?
La mensualité maximale est de 700 €, assurance comprise. Avec 660 € de remboursement sur 25 ans à 3,45 %, taux moyen de septembre 2026, cela finance environ 133 000 €, auxquels peuvent s'ajouter un PTZ et un apport.
Ginkgo accorde-t-il des crédits ?
Non. Nous préparons avec vous une étude de budget, puis nous vous mettons en relation avec des courtiers partenaires, qui seuls engagent une banque sur un taux. L'octroi d'un prêt dépend de l'acceptation du dossier par la banque.
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