Le dispositif Denormandie accorde une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'un logement ancien rénové, selon que vous vous engagez à le louer 6, 9 ou 12 ans. Il s'applique jusqu'au 31 décembre 2027, dans les communes engagées dans une opération de revitalisation de leur centre-ville, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée a voté sa prolongation jusqu'au 31 décembre 2030, qui doit encore être adoptée en séance.
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le Denormandie est le pendant, dans l'ancien, des dispositifs de défiscalisation du neuf : vous achetez un logement à rénover dans une commune éligible, vous réalisez des travaux représentant au moins 25 % de l'opération, vous le louez nu comme résidence principale. En contrepartie, l'État vous rend une part du prix sous forme de réduction d'impôt étalée sur la durée de location.
Créé en 2019 pour redonner vie aux centres-villes de taille moyenne, il vise les communes engagées dans le programme Action cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT). L'éligibilité de la commune se vérifie sur le simulateur officiel de Service-public ; les programmes Denormandie que nous présentons sont commercialisés dans des communes éligibles.
L'esprit du dispositif : transformer un logement dégradé en logement performant et loué. C'est pourquoi les travaux sont au cœur des conditions : sans travaux substantiels, pas de Denormandie.
Quels travaux ouvrent droit au Denormandie ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux) et améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (30 % pour une maison individuelle), ou combiner au moins deux types de travaux parmi une liste réglementaire : isolation, chauffage, eau chaude, fenêtres.
Concrètement, sur nos programmes de réhabilitation, la part travaux figure lot par lot dans la grille de la fiche. C'est cette colonne « dont travaux » qui matérialise la condition des 25 %. Elle est identique dans le document de vente du lot : rien n'est estimé, tout est contractuel.
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, et le logement mis en location dans l'année qui suit leur achèvement.
Part travaux minimale
25 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux).
Performance énergétique
Gain d'au moins 20 % (30 % en maison individuelle), ou au moins deux types de travaux réglementaires.
Plafonds de l'opération
300 000 € retenus au maximum, et 5 500 € par m² de surface habitable.
Quel est le montant de la réduction d'impôt ?
La réduction est de 12 % du prix de revient pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, dans la limite de 300 000 € d'investissement. Sur 12 ans, un logement de 200 000 € travaux compris ouvre ainsi droit à 42 000 € de réduction, soit 3 500 € par an.
La réduction s'impute directement sur votre impôt sur le revenu, année après année, pendant la durée de l'engagement. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an), un point à vérifier si vous cumulez plusieurs avantages.
Le loyer est plafonné selon la zone de la commune : 11,80 € par m² en zone B1 pour 2026, dont Rouen. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond ; le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal.
Le Denormandie sera-t-il prolongé après 2027 ?
Peut-être jusqu'en 2030. Le projet de loi de finances pour 2027 n'y touche pas, mais la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 8 octobre 2026 deux amendements identiques, I-CF343 de Valérie Létard et I-CF677 de François Jolivet, qui remplacent 2027 par 2030 dans l'article 199 novovicies du code général des impôts. Ils doivent être redéposés et revotés en séance publique, puis passer le Sénat.
Les deux amendements ne changent que la date : taux, plafonds, part de travaux et communes éligibles restent les mêmes. Leurs auteurs avancent la durée des opérations de réhabilitation : entre la promesse d'achat, les autorisations et le chantier, un projet lancé fin 2026 peut ne pas aboutir avant le 31 décembre 2027. François Jolivet rappelle aussi que le dispositif Jeanbrun ne couvre que les immeubles collectifs, quand le Denormandie s'applique aussi aux maisons de ville.
En pratique, rien ne change pour un achat signé d'ici fin 2027 : la réduction d'impôt est acquise dans les conditions actuelles. La prolongation compterait pour les opérations dont l'acquisition glisserait en 2028. Le vote solennel de la première partie du budget est prévu le 20 octobre ; nous mettrons cette page à jour.
Le Denormandie est-il fait pour vous ?
Il convient à un contribuable qui paie au moins quelques milliers d'euros d'impôt par an, accepte un engagement de location de 6 à 12 ans et privilégie un bien en centre-ville rénové à neuf. Par rapport au neuf, il offre des emplacements historiques introuvables en construction.
Deux points de vigilance que nous vérifions systématiquement : la qualité du maître d'œuvre des travaux (c'est lui qui garantit que la condition des 25 % et la performance énergétique seront atteintes) et la demande locative réelle du quartier : une réduction d'impôt ne compense jamais un logement vide. Notre sélection ne retient que des opérations clés en main, travaux pilotés et livrés prêts à louer.
Questions fréquentes
Jusqu'à quand peut-on investir en Denormandie ?
Aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 (fiche Service-public vérifiée le 11 mars 2026). La commission des finances a voté le 8 octobre 2026 un report au 31 décembre 2030 (amendements I-CF343 et I-CF677 au projet de loi de finances pour 2027), qui doit encore être adopté en séance publique.
Toute la commune est-elle éligible, ou seulement le centre-ville ?
Toute la commune. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-365-10, § 280) précise que la réduction s'applique aux logements situés dans une commune signataire d'une opération de revitalisation de territoire, indépendamment du périmètre de la convention. À Rouen, un appartement à rénover est éligible quel que soit son quartier.
Peut-on cumuler Denormandie et déficit foncier ?
Non sur les mêmes travaux : les dépenses retenues pour la réduction Denormandie ne peuvent pas être déduites en déficit foncier. Le choix entre les deux dépend de votre tranche d'imposition et de vos autres revenus fonciers. C'est un arbitrage que nous faisons avec vous, chiffres à l'appui.
Le Denormandie fonctionne-t-il à Rouen ?
Les programmes Denormandie que nous présentons à Rouen, dont Le 155, sont commercialisés dans ce cadre. Rouen est classée en zone B1 pour les plafonds de loyer (11,80 € par m² en 2026).
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l'engagement ?
La réduction d'impôt obtenue est reprise, sauf cas de force majeure prévus par la loi (décès, invalidité, licenciement). L'engagement de location est la contrepartie de l'avantage : il se choisit en connaissance de cause.
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