LMNP en 2027 : l'amortissement plafonné, ce qui change et ce qui reste

Qu'est-ce que le LMNP, et pourquoi le régime réel l'emporte ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel quand les loyers meublés de votre foyer restent sous 23 000 € par an, ou sous le total de vos autres revenus d'activité. Deux régimes d'imposition : le micro-BIC, qui applique un abattement de 50 % sur les recettes jusqu'à 83 600 €, et le régime réel, qui déduit les charges réelles et l'amortissement du logement et du mobilier. Dès que le bien est financé à crédit, le réel l'emporte presque toujours.

Au régime réel, vous déduisez des loyers les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance, les honoraires de gestion, puis l'amortissement : la perte de valeur comptable du bâti, hors terrain, et du mobilier, répartie sur leur durée d'usage. En pratique, le bâti s'amortit entre 3 et 4 % par an. Sur un logement financé à crédit, ces déductions couvrent les loyers pendant quinze à vingt ans : le résultat imposable est nul, et vous ne payez ni impôt ni prélèvements sociaux sur vos loyers.

L'amortissement obéit à une règle propre, écrite à l'article 39 C du code général des impôts : il ne peut pas créer de déficit. Il se déduit dans la limite du loyer diminué des autres charges, et la fraction non déduite une année se reporte sur les années suivantes, aujourd'hui sans limite de durée. C'est cette réserve d'amortissements en report que le projet de loi de finances vient encadrer.

Le meublé de tourisme non classé suit une autre logique : au micro-BIC, son abattement est tombé à 30 % et son plafond à 15 000 € de recettes. Les règles de cet article visent la location meublée de longue durée, celle qui loge un étudiant, un jeune actif ou un senior.

Que change le projet de loi de finances pour 2027 ?

L'article 7 du projet insère dans l'article 39 C un plafond : pour un loueur non professionnel, l'amortissement des locaux est admis en déduction dans la limite de 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, 1,5 % et 5 000 €. La fraction d'amortissement qui n'a pas pu être déduite une année est perdue, et les amortissements déjà en report au 31 décembre 2026 restent déductibles jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.

Le texte vise les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, donc les revenus 2027 déclarés au printemps 2028. Les revenus 2026 restent sous les règles actuelles. Le mobilier et les charges ne sont pas concernés : seul l'amortissement des locaux est plafonné.

L'exposé des motifs ne cache pas l'intention : rapprocher le meublé de la location nue, au profit du dispositif Jeanbrun voté en février 2026, qui permet d'amortir un logement loué nu de 3,5 à 5,5 % par an, jusqu'à 12 000 €. Face à un meublé plafonné à 7 000 €, le gouvernement veut rendre la location longue durée en nu plus attractive.

Rien n'est voté. La première partie du projet, où figure cet article, est discutée à l'Assemblée nationale du 13 au 19 octobre 2026, avec un vote solennel le 20 octobre, puis un vote sur l'ensemble le 17 novembre, avant le Sénat. Les paramètres peuvent bouger. Nous mettrons cette page à jour à chaque étape.

• Meublé de longue durée

  Amortissement des locaux plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal.

• Meublé de tourisme

  1,5 % par an et 5 000 € par foyer fiscal.

• Report

  Plus de report pour les amortissements non déduits à partir de 2027 ; le stock antérieur reste utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, à hauteur de la moitié du résultat imposable de chaque année.

Quelles résidences échappent au plafonnement ?

Le texte exclut expressément les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes de moins de trente ans en formation ou en apprentissage et aux personnes de plus de 65 ans, les EHPAD et les résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées, et les unités de soins de longue durée. Pour un logement acheté dans l'une d'elles, l'amortissement reste déductible sans plafond.

Ce sont les mêmes résidences que la loi de finances pour 2025 avait déjà dispensées de la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente. Le législateur traite ces logements comme un service, pas comme un placement locatif ordinaire, et les protège deux fois : à l'entrée, avec l'amortissement intégral, et à la sortie, avec une plus-value calculée sur le prix d'achat réel.

À Rouen, cette distinction a un sens concret. La ville compte plus de 54 000 étudiants, et notre sélection porte sur des résidences étudiantes neuves, exploitées sous bail commercial par un gestionnaire qui verse le loyer, que le studio soit occupé ou non. Un investisseur qui achète un studio dans Open Air, près du campus, ou dans Stud'Garden, dans le quartier Blossom Park, garde l'amortissement complet et la plus-value non réintégrée. Le même investisseur qui achète un T2 en ville pour le louer meublé lui-même entre dans le plafond.

• Hors plafond

  Résidences étudiantes et jeunes actifs, résidences seniors de plus de 65 ans, EHPAD, résidences services agréées, soins de longue durée.

• Dans le plafond

  Appartement meublé loué en direct, résidence d'affaires, résidence de tourisme, meublé de tourisme.

Que donne le plafond sur un exemple chiffré ?

Sur un appartement meublé acheté 200 000 €, dont 160 000 € de bâti hors terrain, l'amortissement courant se situe entre 4 800 et 6 400 € par an. Avec le plafond, 4 000 €. À partir de 280 000 € de bâti, c'est le plafond de 7 000 € qui s'applique, quel que soit le prix.

Le plafond mord surtout les premières années, quand les intérêts d'emprunt sont élevés et que l'amortissement servait à neutraliser les loyers. Sur cet exemple, un loyer de 800 € par mois, soit 9 600 € par an, est couvert aujourd'hui par 5 000 € d'intérêts et 5 000 € d'amortissement. Avec 4 000 € d'amortissement, 600 € de loyers deviennent imposables dès la première année, au barème et aux prélèvements sociaux, et le surplus d'amortissement ne se reporte plus.

Les hypothèses sont volontairement simples : un bâti à 80 % du prix, un amortissement moyen de 3 à 4 %, pas de mobilier ni de charges. Un expert-comptable spécialisé affine le calcul par composants ; nous vous orientons vers lui pour tout dossier au régime réel.

Et à la revente, que reste-t-il de l'avantage ?

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la détention se retranchent du prix d'achat pour calculer la plus-value, sauf en résidence étudiante, seniors ou médico-sociale. En face, les abattements pour durée de détention effacent l'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. L'horizon de détention est devenu la première variable d'un projet en meublé.

Un appartement acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 40 000 € d'amortissements déduits dégage une plus-value imposable de 90 000 €, et non de 50 000 €. L'impôt sur le revenu, à 19 %, et les prélèvements sociaux, à 17,2 %, s'appliquent après abattement : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année pour l'impôt, puis exonération à 22 ans ; 1,65 % puis 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux, jusqu'à l'exonération à 30 ans.

Dans une résidence étudiante ou seniors, ce calcul ne s'applique pas : la plus-value se calcule sur le prix d'achat réel. C'est la seconde raison, après l'amortissement intégral, pour laquelle notre sélection privilégie ces résidences.

Faut-il encore investir en LMNP en 2027 ?

En résidence gérée étudiante ou seniors, oui : le régime n'y change pas, ni à l'entrée ni à la sortie, et la demande locative à Rouen tient. En meublé classique, le calcul se refait dossier par dossier, en comparant au dispositif Jeanbrun en location nue, qui amortit davantage mais impose un loyer plafonné et un engagement de neuf ans.

Le meublé garde deux atouts que le texte ne touche pas : la récupération de la TVA de 20 % dans une résidence de services neuve, et la souplesse du bail meublé. Il perd une partie de sa capacité à effacer les loyers sur un bien cher loué en direct. Le bon réflexe en 2027 n'est pas de renoncer au meublé, c'est de choisir le bien qui reste dans le régime complet.

Nos pages LMNP neuf et LMNP second marché détaillent le fonctionnement du bail commercial, la sélection du gestionnaire et les lots disponibles. Notre page Rouen par projet montre les résidences étudiantes en commercialisation.

Questions fréquentes