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Déficit foncier — les travaux qui effacent l'impôt déficit foncier

Acheter un logement ancien à rénover, le louer nu, et déduire les travaux de vos revenus fonciers puis de votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an — 21 400 € lorsque la rénovation sort le logement d'une classe énergétique E, F ou G, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le régime de droit commun de l'investisseur en ancien, sans zonage ni plafond de loyer.

Le mécanisme, simplement

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    Vous achetez un logement ancien, vous y faites réaliser des travaux d'amélioration, d'entretien ou de réparation, et vous le louez nu. Les travaux, les intérêts d'emprunt et les charges se déduisent des loyers perçus.

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    Lorsque ces charges dépassent les loyers, le déficit qui en résulte — hors intérêts d'emprunt — s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

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    Pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, la limite est portée à 21 400 € par an, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sur devis accepté depuis le 5 novembre 2022.

Pour qui ?

  • Vous percevez déjà des revenus fonciers imposés, et vous voulez en neutraliser une part avec un bien rénové plutôt que subir l'impôt.
  • Vous êtes imposé dans une tranche élevée : chaque euro de déficit imputé vous fait économiser l'impôt et les prélèvements sociaux à votre taux marginal.
  • Vous préférez la liberté du droit commun — pas d'engagement de durée spécifique au-delà de trois ans de location, pas de plafond de loyer ni de zonage — à un dispositif encadré.

Points de vigilance

  • Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global ; sinon, l'avantage est remis en cause.
  • Seuls les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation sont déductibles : une construction, un agrandissement ou une transformation lourde ne le sont pas. La nature des travaux se vérifie sur les devis, avant de signer.
  • Le déficit foncier ne se cumule pas, sur les mêmes dépenses, avec une réduction d'impôt comme le Denormandie : c'est l'un ou l'autre, et le choix se chiffre sur votre situation.

La Sélection Ginkgo

Une curation volontairement restreinte — jamais plus d’une dizaine d’opportunités à la fois, chacune étudiée dossier par dossier.

Un exemple chiffré

Chaque situation étant particulière, nous préférons construire l’exemple chiffré avec vous, sur un dossier réel : montant, financement, fiscalité selon votre profil.

Vos questions

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

La situation où les charges déductibles d'un bien loué nu — travaux, charges, intérêts — dépassent les loyers. Le déficit qui en résulte, hors intérêts d'emprunt, se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes (code général des impôts, art. 156).

Quand le plafond passe-t-il à 21 400 € ?

Pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique qui permettent au logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Cette limite majorée a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2027.

Combien de temps faut-il louer le logement ?

Jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation du déficit sur le revenu global. Au-delà, vous êtes libre de vendre ou de reprendre le bien.

Déficit foncier ou Denormandie, à Rouen ?

Les deux visent le même type de bien — l'ancien rénové en centre-ville — mais ne se cumulent pas sur les mêmes travaux. Le Denormandie rend une part du prix en réduction d'impôt ; le déficit foncier efface des revenus fonciers existants. Sans revenus fonciers à neutraliser, le Denormandie l'emporte souvent ; avec, c'est l'inverse. Nous chiffrons les deux sur votre dossier.

Sources : Code général des impôts, art. 156 I 3° ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (modalités d'imputation des déficits fonciers), version du 16 septembre 2025 ; BOFiP BOI-IR-BASE-10-20-10 et actualité du rehaussement à 21 400 € (loi n° 2022-1499, art. 12, décret n° 2023-297) ; guide « Le Déficit Foncier » Ginkgo Investissements, édition 2026. Relus le 2026-09-21. Vérifié le 21 septembre 2026.

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Transformer des travaux de rénovation en économie d'impôt, et bâtir un patrimoine ancien de qualité. · 15 pages

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